不動産相続で共有名義にするメリットとデメリットを解説
「相続人の間で故人の不動産をどうするか揉めている」「相続不動産は共有名義にしても問題ないのだろうか？」などと悩んでいる方々は多いでしょう。
被相続人の所有していた土地や建物を、共同で所有する方法は可能です。
遺産分割で相続人同士が揉めていたら、相続不動産を共有名義にすることも解決方法の一つです。
ただし、将来にわたり共有不動産の管理・処分の面で、新たな問題が生じるおそれもあります。
この記事では、相続した不動産を共有名義にするメリットとデメリットについて解説します。
不動産相続を共有名義にする意味
遺産が不動産である場合、相続人が単独で引き継ぐ必要はありません。
不動産を共同で相続することも可能です。相続不動産を共有名義とする意味と、共有名義にする理由について説明します。
（1）共有名義の意味
不動産の共有名義とは、複数人で1つの不動産を共同で所有する方法です。
相続の場合は、遺産が被相続人の不動産しかないとき、検討されることが多いです。
共有者には、共有持分（各共有者がもつ権利）割合が認められ、法定相続分に従って持分割合を決めるのが一般的です。
共有持分割合が大きいほど、共有不動産に対する権利が強くなる反面、固定資産税等の税金納付の割合も大きくなる点に注意しましょう。
（2）共有名義とする理由
相続不動産を共有名義とする理由としては、さまざまな事情で公平に分割できないことがあげられます。
遺産が不動産だけであっても、売却して現金化すれば、相続人が複数人いても公平な分割は可能です。
例えば、それぞれ法定相続分で分けるならば、被相続人の配偶者1/2・子1/2（子が2人なら1/4ずつ）となります。
ただし、相続不動産の売却先がなかなか見つからないような場合や、家族の思い出の詰まった実家を売りたくない場合は、現金化して分ける（換価分割）ことは困難です。
その他、相続不動産を相続人の一人だけが引き継ぎ、他の相続人には代償金を支払う方法もあります（代償分割）。
この代償分割を行う場合には、不動産を引き継いだ相続人に、代償金を支払う資力がなければいけません。
換価分割・代償分割が難しいとき、複数の相続人が平等に相続するためのやむをえない措置として、相続不動産を共有名義とする方法がとられるのです。
不動産相続を共有名義とするメリット
被相続人の遺産である不動産を共有名義とすれば、遺産分割で相続人同士が対立する事態を避けられます。
また、遺族にとって思い出深い土地、建物を残せるという点もメリットです。
（1）相続した不動産を公平に分配可能
相続した不動産を共有持分として公平に分けられる点がメリットです。
共有持分割合は法定相続分に従い、各相続人に配分するのが一般的です。
その他、複数の相続人が合意すれば、自由に共有持分割合を決定できます。
被相続人の残した不動産を誰が引き継ぐのか無理に決めようとすると、相続人の間で意見が対立してトラブルに発展するおそれもあります。
不動産を共有名義にしておけば、各相続人の不公平感や反発を抑えられ、穏便に相続手続きを進められるでしょう。
（2）思い出深い土地や建物を残せる
不動産を共有名義にすれば、被相続人と家族で過ごした思い出深い土地や建物を残せる点がメリットです。
各相続人（共有者）は共有不動産のすべてを利用できるので、「この部分は利用できない」などという制約もありません。
また、共有者が共有建物に住んだり、共有した土地を利用したりしなくても、第三者に貸し出せます。得られた収入は各自の持分比率に応じて取得できます。
なお、共有者の1人を管理者に選んでいるなら、追加報酬について話し合っておいた方がよいでしょう。
不動産相続を共有名義とするデメリット
不動産を共有名義にすれば、不動産に関する取り決めを、共有者全員の同意で進めなければいけないケースがあります。
共有者の協議がまとまらないと、不動産の迅速な管理や処分は行えなくなる事態が想定されます。
また、共有名義のままでは、将来の権利関係が複雑となる場合もあるでしょう。
（1）不動産の管理や売却が行いにくい
共有者の意見が対立し、不動産の管理や売却に関する取り決めが困難となるおそれもあります。
共有している不動産の保存に関して、軽微な修繕のような場合は、各共有者が単独で行えます。ただし、次のようなケースでは共有者全員の同意や、共有持分の過半数の同意が必要です。
- 共有者全員の同意：共有している土地や建物を売却したい、共有土地上に新たな建物を建築したい、共有建物の大規模な改修・建て替え、抵当権のような担保設定を行う等の不動産変更
- 共有持分の過半数の同意：共有建物改装、共有不動産の賃貸借契約解除・賃料変更等の不動産管理
共有者の間での意見が対立している場合には、共有不動産に関する大きな決断ができず、長期間にわたり膠着状態となる事態が想定されます。
（2）権利関係が複雑化するおそれもある
不動産を共有名義にすると、相続が発生するたび、権利関係が複雑化していく可能性に注意しましょう。
共有者が亡くなれば、その配偶者や子ども等が相続人となり、共有不動産の持分を相続します。
例えば、被相続人である共有者の持分を、さらに複数の相続人が共有すれば、共有者はどんどん増えてしまいます。
共有者が増加し、また各共有者が疎遠となれば、共有不動産の管理・売却等を行いたくとも、同意を得るのが非常に難しい状態となってしまうことでしょう。
不動産相続の共有名義を変更する方法
共有不動産の管理・変更に関するトラブルを回避したいなら、共有名義を変更する必要があります。
不動産の共有名義を変更する方法はいろいろあるので、ニーズに合った方法を慎重に選んで対応しましょう。
（1）方法その1・どちらかが共有持分を買い取る
相続した不動産を単独名義にしたいときは、共有持分を買い取る対応について検討しましょう。
買い取りの提案は単独でも可能であり、自分以外の共有者全員から持分を買い取っても、一部の共有者からのみ持分を買い取ってもかまいません。
買い取るときの価格は当事者間の合意で自由に設定が可能です。
当事者だけで不動産の買い取り交渉を行うのが不安ならば、不動産会社や弁護士に相談・依頼し、交渉を任せる方法もあります。
買い取り価格で合意できたら売買契約書を作成し、法務局で不動産持分権の移転登記を済ませましょう。
（2）方法その2・自己の共有持分や不動産そのものを売却する
自分で不動産を利用するのではなく現金を得たいなら、自己の共有持分を売却したり、不動産そのものを売却したりする方法があります。
自己の共有持分を売却する場合、基本的に自分以外の共有者から買い取ってもらう形となるでしょう。
ただし、相手に十分な資力がなければ売却はうまくいかない場合もあります。
なお、共有持分は共有者以外の第三者に売却しても問題ありません。共有持分の売却は単独で可能なので、他の共有者の同意は不要です。
ただし、他の共有者が「面識のない人が共有者になってしまった」と動揺し、後にトラブルに発展するおそれもあります。
共有者全員の同意が得られるのなら、不動産そのものを売却し、得られた利益を公平に分配した方がよいでしょう。
（3）方法その3・相続したのが土地ならば分筆する
相続したのが土地であるならば、分筆による現物分割を検討してみましょう。
これは土地を物理的に分割する方法であり、例えば、子ども2人で分割するときは、被相続人の遺した土地が600㎡なら、各々300㎡ずつ分割できます。
分割するので土地は小さくなるものの、それぞれ自由に土地を使用し処分も可能です。
ただし、被相続人から引き継いだ土地が十分広い面積でなければ、分割後に狭くて住み難い土地となり、土地の価値を落とす原因にもなってしまいます。
（4）方法その4・共有物分割請求訴訟を提起する
共有名義を変更したくても他の共有者が共有状態の解消に応じない場合、共有物分割請求訴訟を提起し、問題の解決が図れます。
共有物分割請求訴訟の概要、訴訟を提起する場合の必要書類、訴訟の流れについて説明します。
①共有物分割請求訴訟の特徴
共有物分割請求訴訟とは、共有不動産の分割に関する問題を、裁判所を通じて解決する訴訟です。
共有物分割請求訴訟の特徴は、通常の訴訟のように訴訟当事者（原告・被告）どちらか一方の勝訴・敗訴を決めるものというより、裁判所に対し、合理的な分割方法の裁定を求めるという点にあります。
裁判所が判決を下す前に、裁判官から当事者に和解案を提示するケースがほとんどです。
原告・被告が和解案に合意すれば、和解調書が作成されて裁判は終了します。
②共有物分割請求訴訟の必要書類・訴訟の流れ
裁判所へ訴訟を提起するときは主に次の書類が必要です。
- 訴状：申立人本人が作成する、弁護士に訴訟を依頼する、司法書士に訴状作成のみを依頼する等の方法で用意する
- 収入印紙・郵便切手
- 不動産の固定資産税評価証明書：市区町村役場で取得、証明書1通につき手数料200～400円程度
- 不動産のすべて事項証明書：法務局で取得、1通につき手数料480～600円
共有物分割訴訟の流れは次の通りです。
- 必要書類を収集したら、原則として相手方の住所地を管轄する地方裁判所に訴訟提起
- 当事者が原告と被告に分かれ、共有分割に関する主張・証拠を提示
- 判決前に裁判官が和解を提案、双方が納得すれば和解成立
- 和解不成立の場合、判決に進む
- 裁判官が適切であると考える分割方法（現物分割、換価分割、代償分割）を判決で命じる
訴訟提起から判決が言い渡されるまで半年〜1年くらいかかります。
まとめ
被相続人が所有していた不動産を共有名義にすれば、相続人の間でひとまずトラブルなく相続手続きが進められることでしょう。
ただし、共有状態が長期間継続してしまうと、共有建物の改装や共有している土地・建物を売却したいとき、各共有者との間で話し合いがまとまらない可能性もあります。
将来、トラブルが発生しないよう、共有状態の解消を検討した方がよいでしょう。
共有不動産の分割交渉に不安を感じる場合や、円滑に解消を進めたい場合は、弁護士などの専門家に相談するとよいでしょう。
